Y a-t-il encore un intérêt à avoir des SCI à l’impôt sur le revenu ?

C’est bien connu, la France présente un déficit de logements…nos politiques l’ont bien compris d’ailleurs puisque depuis plus de 10 ans, ils ne cessent d’en alourdir la fiscalité pour encourager les investisseurs que nous sommes :

• Hausse de la CSG-CRDS, qui atteignent aujourd’hui 17.20% ;
• Exonération de l’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, rien que ça. Vous avez 40 ans, il vous faudra attendre 62 ans pour échapper à l’impôt : une éternité ! et ce n’est pas tout :
• Exonération de prélèvements sociaux au terme de 30 ans de détention : le bagne !

En outre, le gouvernement Macron se focalise sur la taxation de l’immobilier en transformant l’ISF en IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Avec tout cela, vous l’avez bien compris, nous sommes prêts à résoudre la crise du logement !

Et pourtant, malgré cela, les prix continuent à flamber dans les grandes agglomérations, la demande étant bien souvent supérieure à l’offre.

Dans la mesure où le bien immobilier est destiné à être loué, ne vaudrait-il mieux pas essayer de combiner les avantages de l’impôt sur les sociétés et du régime de l’impôt sur le revenu ?

Les techniques sont nombreuses mais elles permettent au moins de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier fiscal et d’échapper à lourde pression fiscale du régime de l’impôt sur le revenu.

Bien souvent les Notaires constituent au démarrage des SCI aux revenus fonciers lors de l’acquisition du bien ce qui empêche mécaniquement de déduire :

• Les droits d’enregistrement
• Les honoraires du Notaire
• Les commissions de l’agent immobilier

Les droits d’enregistrement et frais notariés s’élèvent en moyenne à 7%-8% du prix net vendeur.

Quant aux commissions de l’intermédiaire, elles oscillent entre 4% et 7% en moyenne.

Le coût total des frais liés à l’achat du bien oscillent donc entre 11% et 15%, ce qui est loin d’être négligeable comparé à une année de loyer.

Conclusion :

Si vous envisagez l’acquisition d’un bien immobilier, réfléchissez en amont au schéma fiscal et juridique que vous allez appliquer.

Si vous êtes déjà l’ « heureux » propriétaire d’un patrimoine immobilier, penser à éventuellement réorienter votre stratégie pour tenir compte de l’évolution de votre situation personnelle et de la fiscalité environnante.